Tasas hipotecarias en EE. UU. 2026: fija a 30 años vs. Fed Funds
Federal Reserve · USD · Pase 65% durante 6 meses
Estados Unidos: ¿subirán o bajarán las tasas hipotecarias en los próximos 12 meses?
En general sin cambios +2bpEstados Unidos: los futuros de tasas de interés implican actualmente que la hipoteca típica (Fija a 30 años) se mantiene cerca de donde está hoy, pasando del 6,55 % al 6,57 % para 2027-09. Esto no es un pronóstico: es la tasa hipotecaria consistente con lo que los mercados ya descuentan para la política de Federal Reserve.
Datos al 2026-10-16. Derivado de la cotización de los futuros de tasas de interés para la tasa de política, más el spread hipotecario de largo plazo de este mercado, su factor de pase y su rezago de transmisión. La valoración del mercado cambia a diario y se ha equivocado antes. No constituye asesoramiento financiero.
Cadena de transmisión
Spread histórico promedio hipoteca − tasa de política: 2,10pp. Spread actual: 2,68pp. Por encima del promedio de largo plazo — los bancos están cobrando una prima de riesgo más amplia de lo habitual.
Spread histórico (5 años mensual)
Tasa de política vs. tasa hipotecaria fija típica; el área sombreada es el spread.
Sendero forward implícito a 12 meses
Dónde termina la tasa hipotecaria fija típica si el sendero de política implícito de futuros se mantiene y el spread histórico revierte a su promedio de largo plazo.
Cómo leer esta página
Los cuatro recuadros de la parte superior muestran la tasa de política en vivo (fijada por el banco central), la tasa interbancaria y las tasas hipotecarias típicas fija y variable disponibles para un hogar en este país. La brecha entre la tasa de política y la tasa hipotecaria es el spread: lo que el prestamista añade por encima para cubrir financiación, riesgo de crédito y beneficio.
El primer gráfico muestra ese spread durante los últimos cinco años. Cuando el área sombreada se ensancha, los bancos están cobrando más por encima de la tasa de política, normalmente porque el mercado de bonos largos se ha movido o porque los bancos están valorando un riesgo adicional. Cuando se estrecha, la competencia o las compras de bonos del banco central están comprimiendo los márgenes. El segundo gráfico —el sendero forward implícito a 12 meses— toma la apuesta actual del mercado de futuros sobre hacia dónde se dirige la tasa de política, le aplica el spread histórico y muestra dónde aterrizaría su tasa hipotecaria si ambas relaciones se mantienen. No es un pronóstico: es lo que la valoración actual del mercado ya implica.
Impulsores de spread específicos del país
El spread hipoteca-menos-política se descompone en cuatro impulsores principales. Primero, la curva de financiación: las jurisdicciones cuyos prestamistas se financian predominantemente mediante cédulas hipotecarias (Alemania, Dinamarca, Francia, Suecia) heredan la base entre el swap y el diferencial de la cédula, que pasó de 5-15 pb antes de 2022 a 25-50 pb durante el repliegue de los programas APP/PEPP del BCE. Los prestamistas que se financian con su franquicia de depósitos (RU, Australia) se anclan más a la transmisión de la tasa corta y a la beta de depósito. Los prestamistas estadounidenses venden sus préstamos a pools de MBS de agencia, por lo que el spread es sensible a la base MBS primaria-secundaria y a la política de reinversión de la cartera SOMA de la Fed.
Segundo, opcionalidad de prepago y convexidad: los productos sin penalización económica por amortización anticipada (la hipoteca estadounidense a 30 años, los bonos daneses rescatables) cotizan a OAS y no a spread nominal; el ensanchamiento del OAS en regímenes de volatilidad de tasas (comovimiento entre el VIX y el índice MOVE del Tesoro) se traslada directamente a la tasa del prestatario. Los productos europeos protegidos por penalización (el Festzins alemán bajo el §489 del BGB, la indemnité de remboursement anticipé francesa) llevan una prima de opcionalidad mínima. Tercero, el desajuste de duración del prestamista: si el producto local dominante es de fijación corta (2/5 años en RU), la brecha entre activo y pasivo del prestamista es pequeña y el spread es estable; si es de fijación larga (30 años en EE. UU., 10 años en Alemania), los prestamistas dependen de los mercados de swaps y de MBS para cubrir duración, y el spread se amplía cuando esos mercados de cobertura se tensionan. Cuarto, topes regulatorios y tratamiento del capital: el taux d'usure francés, los límites prudenciales de LTV/DTI (Suiza, Australia, Canadá) y la diferenciación de las ponderaciones de riesgo de Basilea III entre tramos de LTV alteran el coste marginal de prestar y se retroalimentan en las tasas cotizadas con rezagos de uno a tres trimestres.
Sendero forward (mensual)
| Mes | Tasa de política implícita | Proyectado 30-Year Fixed | Spread |
|---|---|---|---|
| 2026-10 | 3,95% | 6,50% | +2,55pp |
| 2026-11 | 3,95% | 6,45% | +2,50pp |
| 2026-12 | 4,16% | 6,43% | +2,27pp |
| 2027-01 | 4,26% | 6,42% | +2,16pp |
| 2027-02 | 4,26% | 6,41% | +2,15pp |
| 2027-03 | 4,42% | 6,42% | +2,00pp |
| 2027-04 | 4,52% | 6,45% | +1,93pp |
| 2027-05 | 4,52% | 6,47% | +1,94pp |
| 2027-06 | 4,60% | 6,49% | +1,89pp |
| 2027-07 | 4,64% | 6,52% | +1,88pp |
| 2027-08 | 4,64% | 6,54% | +1,90pp |
| 2027-09 | 4,66% | 6,57% | +1,91pp |
Cómo la política de la Fed llega a las tasas hipotecarias en EE. UU.
La Reserva Federal fija el objetivo de la tasa de fondos federales, que impulsa directamente la Secured Overnight Financing Rate (SOFR): el benchmark posterior a LIBOR para casi toda la financiación a corto plazo en dólares. La SOFR es lo que los bancos pagan realmente por endeudarse a un día. Cuando la Fed sube tasas, la SOFR se mueve en cuestión de horas.
La transmisión a una hipoteca fija a 30 años es mucho menos directa. Las hipotecas convencionales a 30 años se agrupan en valores respaldados por hipotecas (MBS) que se venden a inversores institucionales. Estos inversores fijan el precio de los MBS con un spread sobre el rendimiento del Tesoro a 10 años, que a su vez refleja la expectativa del mercado del promedio de la política de la Fed durante la próxima década más una prima por plazo. Resultado: un recorte de 25 pb de la Fed normalmente se traduce solo en 10–15 pb de caída de la tasa hipotecaria, y solo tras una demora de varios meses.
Esto explica por qué las tasas hipotecarias pueden subir mientras la Fed está recortando (como ocurrió brevemente a finales de 2024) cuando las expectativas de inflación a largo plazo o las primas por plazo se mueven en sentido adverso.
Foto actual de tasas
La foto completa —tasa fija actual a 30 años, ARM 5/1, SOFR, tasa de fondos federales y spread frente a la política— se renderiza en vivo en la parte superior de esta página a partir de mortgage_rates.json. La metodología y las fuentes de datos figuran al final.
Spread histórico vs. tasa de fondos federales
El gráfico muestra la tasa hipotecaria fija a 30 años frente a la tasa de fondos federales en los últimos cinco años. Destacan dos regímenes:
- 2021–2022: el spread fue anormalmente estrecho (aproximadamente 1,5 puntos porcentuales) cuando los fondos federales estaban cerca de cero y la demanda de MBS era fuerte.
- 2022–2024: el spread se amplió a más de 3 puntos porcentuales, ya que los inversores en MBS exigieron compensación por la incertidumbre sobre prepagos durante el rápido ciclo de subidas.
- 2025–2026: el spread se ha comprimido gradualmente hacia su promedio de largo plazo de aproximadamente 1,7–2,1 puntos porcentuales, a medida que el ciclo alcanzó su pico y el riesgo de prepago se normalizó.
Para un prestatario estadounidense, la implicación práctica es que los movimientos de las tasas hipotecarias no equivalen a los movimientos de la Fed. El propio spread es la segunda mayor fuente de variación.
Trayectoria forward a 12 meses
La senda implícita de política se deriva de los futuros de Fed Funds a 30 días cotizados en CME. Esa senda se convierte luego en una tasa fija implícita a 30 años añadiendo el spread histórico del país, suavizado por un factor de pass-through del 65 % y un retardo de transmisión de 6 meses (calibrado al episodio 2018–2024).
Si se cumple la senda implícita por los futuros y el spread vuelve a su media histórica, la tasa fija a 30 años debería desplazarse hacia la proyección del gráfico anterior. Esto no es un pronóstico: es el nivel de tasa consistente con la valoración actual del mercado de la política de la Fed.
Normas específicas del producto hipotecario en EE. UU.
- Fija a 30 años domina: ~85 % de las nuevas originaciones convencionales.
- Fija a 15 años ofrece una tasa ~50 pb más baja pero un pago mensual ~50 % superior.
- 5/1 ARM (5 años fijos, luego reajuste anual contra SOFR + margen) se fija ~50–100 pb por debajo de la fija a 30 años.
- Préstamos jumbo por encima del límite conforming (766.550 USD en la mayoría de condados para 2026) solían tener una prima; en la era post-2020 a menudo se fijan por debajo del conforming debido a la fijación de precios por balance bancario.
- La encuesta PMMS de Freddie Mac es la referencia nacional estándar para la tasa fija a 30 años; se publica todos los jueves y es la fuente que cita la mayoría de los medios estadounidenses.
Fuentes y metodología
- Fija a 30 años y fija a 15 años: Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (PMMS).
- 5/1 ARM: serie FRED MORTGAGE5US.
- Tasa de fondos federales: Federal Reserve H.15 statistical release.
- SOFR: New York Fed reference rate.
- Senda implícita de política: futuros de Fed Funds a 30 días de CME (FF), 12 contratos frontales.
- El factor de pass-through (0,65) y el retardo de 6 meses están calibrados al período 2018–2024 con datos mensuales.
Para el árbol subyacente de probabilidad de reuniones, consulte la página de la Reserva Federal. Para el contexto de rendimientos de bonos que impulsa la fijación de precios de la hipoteca a 30 años, consulte el Monitor de curva de rendimientos.